Krátka verzia: Trh sa nezasekol pre nedostatok peňazí. Zasekol sa preto, že predávajúci čítajú headline-y o raste cien, ale kupujúci ich čítajú tiež — a odmietajú za tú istú cenu súhlasiť.

Trh sa neochladzuje. Polarizuje sa.

Národná banka Slovenska zverejnila k Q1 2026 tieto údaje:

Priemerná cena: 3 005 €/m² (+3,4 % medzikvartálne, +11,3 % medziročne)
Byty: 3 378 €/m² (+11,1 % medziročne)
Domy: 2 118 €/m² (−1 % medzikvartálne, +4,3 % medziročne)
Najrýchlejší rast: Prešovský kraj (+11 % medzikvartálne), nie Košický
Hypotéky — objem nových úverov: klesol napriek nezmeným sadzbám ECB

Realitky vám povedia, že prvé číslo (+11,3 %) je dôvod kúpiť teraz. Nepovedia vám, že posledné dva body znamenajú niečo iné: trh je rozdelený a kúpna sila slabne.

Košice nie sú výnimkou — len trochu ďalej v cykle

V mediálnych článkoch často počúvame, že „realitný boom v Košiciach pokračuje". V skutočnosti — a NBS to potvrdzuje — Košický kraj prispieva k rastu menej ako kraje Prešov, Banská Bystrica, Trenčín alebo Žilina. Časť cien rastie kvôli zmene štruktúry ponuky (lacnejšie byty sa vypredali skôr), nie kvôli reálnemu nárastu hodnoty.

V mojej praxi v Košiciach pozorujem v posledných mesiacoch:

Predĺžila sa doba do predaja — kupujúci si dávajú viac času, kladú si tvrdšie otázky.
Pri domoch nad 250 000 € je dopyt opatrnejší ako pred rokom.
Pri menších bytoch (1–2 izbové) v pripravenom stave zostáva dopyt zdravý — aj zo strany investorov.
Predávajúci s nereálnymi cenami stoja na portáloch mesiace bez jedinej obhliadky.

Pre predávajúcich: zákon trhovej fyziky

Realita realitného trhu má jeden tvrdý zákon: prvých 30 dní inzerátu rozhoduje o 80 % výsledku. Práve v tomto okne sa nehnuteľnosť dostáva ku kvalifikovaným kupujúcim — tým, ktorí dlho hľadajú, presne vedia čo chcú, majú schválenú hypotéku a sledujú nové ponuky každý deň.

Keď v tomto okne nepríde obhliadka, prerušuje sa toto:

Algoritmy portálov inzerát „degradujú" — klesá v zoznamoch.
Kupujúci si pamätajú, že „toto už videli a nemajú záujem" (psychologický efekt opotrebenia).
Realitky strácajú motiváciu propagovať — výsledok = stále žiadne obhliadky.

Cena nastavená o 10 % nad reálnou trhovou hodnotou v presvedčení „aj tak budem zľavňovať" stojí majiteľov v priemere 6–12 mesiacov času a 3–8 % konečnej ceny.

Toto nie je názor. Toto je matematika doby predaja, ktorú vidím vo svojom portfóliu od roku 2015.

Pre kupujúcich: výhoda dnešného trhu

Áno, ceny sú vysoké. Ale dnes máte vyjednávaciu silu, akú ste pred rokom nemali. Konkrétne:

Inzeráty staršie ako 60 dní majú vysokú pravdepodobnosť, že vlastník je už unavený. Ponúknite −5 až −8 % oproti požadovanej cene. Nie cez SMS — buďte pripravení reagovať pri obhliadke.
Inzeráty s textom v názve „znížená cena" sú signál, že majiteľ akceptuje realitu. Tu sa neoplatí čakať — kvalifikovaný kupujúci si to kúpi.
Schválená hypotéka je dnes najmocnejší argument pri vyjednávaní. Mnohí predávajúci radšej akceptujú menej od istého kupujúceho než plnú požadovanú cenu od neistého.

Prečo o tom hovorím verejne

Pretože trh, kde sa predávajúci a kupujúci nestretnú, neslúži nikomu. Ani realitkám. Profesionalitou maklérky nie je „natlačiť cenu hore" pre svojho klienta — to vedie k mesiacom na portáli a frustrácii. Profesionalitou je správne odhadnúť realitu trhu a obchod uzavrieť za podmienok, ktoré obom stranám vyhovujú.

Toto je dôvod, prečo pracujem výhradne na exkluzívnej zmluve a robím trhové ocenenie zadarmo pri prvom stretnutí. Klient si vždy zaslúži pravdu, aj keď je menej príjemná než „váš byt má veľký potenciál, predáme ho za 230 000,- €".